- Главная страница ›
- Блог ›
- Квартира в ипотеке или съёмная можно ли сверлить стену под приточку
Модель выбрана, место на стене намечено — и тут всплывает, что квартира не совсем ваша. Она в залоге у банка или снята у чужого человека, а сверлить придётся наружную стену. Ощущение простое: спрашивать надо, но непонятно кого и о чём именно.
Закон отвечает на это точнее, чем интернет. Ниже — что залогодатель вправе делать со своей квартирой и какое условие кредитного договора не работает вовсе. Где проходит настоящая граница и из чего складывается риск досрочного требования. Почему у физлица съём жилья называется наймом, а не арендой, и что это меняет. И как оформить согласие собственника, чтобы при выезде не подарить ему стоимость работ.
Содержание
- Главная развилка: отверстие под приточку — не перепланировка
- Ипотека: что вам прямо разрешает закон
- Ипотека: где проходит граница и чем на самом деле рискуете
- Что смотреть в своём кредитном договоре и как говорить с банком
- Съёмная квартира: наём или аренда, и почему это разные правила
- Согласие собственника: как оформить, чтобы не потерять деньги
- Что делать на практике
Главная развилка: отверстие под приточку — не перепланировка
Прежде чем идти к банку или к собственнику, стоит понять, о чём именно вы будете их спрашивать. От этого зависит и формулировка, и ответ.
И банки, и собственники квартир, и почти вся выдача в интернете мыслят одной категорией — перепланировка. Требования формулируются через неё: «перепланировка только с согласия банка», «никаких перепланировок без письменного разрешения». Поэтому первое, что стоит выяснить, — попадает ли ваша работа под это слово.
Оба термина Жилищный кодекс определяет закрыто, и ни под один из них отверстие под воздуховод не попадает. Перепланировка по части 2 статьи 25 — это изменение границ, площади или внутренней планировки помещения, с последующей правкой сведений в ЕГРН. Переустройство по части 1 — работы, требующие изменения технического паспорта. После установки приточки планировка остаётся прежней, а бытовой прибор в техпаспорт не вносится.
Подробный разбор с нормами и оговорками у нас есть отдельно — можно ли сверлить несущую стену под приточную вентиляцию. Повторять не будем, важен вывод: прямой нормы, которая называла бы это отверстие перепланировкой или переустройством, не существует.
Отсюда практическое следствие для нашей темы. Если требование банка или собственника сформулировано через слово «перепланировка», то к работе, которая перепланировкой не является, оно прямо не относится. Это не значит, что спрашивать никого не надо. Это значит, что разговор пойдёт по другим нормам — и дальше мы разберём, по каким именно.
Два слоя, которые остаются в силе независимо от статуса квартиры: наружная стена относится к общему имуществу собственников дома по статье 36 Жилищного кодекса, и продолжают действовать региональные правила и требования управляющей компании. Этот пласт разобран в материале про то, нужно ли согласование установки бризера.
Ипотека: что вам прямо разрешает закон
Квартира в залоге у банка — но принадлежит она вам. Это не формальность, а работающая норма.
Часть 1 статьи 29 закона об ипотеке сформулирована жёстче, чем ожидает большинство заёмщиков:
Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Прочитайте последнее предложение ещё раз. Речь не о том, что такое условие можно оспорить в суде, если хватит сил. Речь о том, что условие, которое лишает вас права пользоваться собственной квартирой по назначению, не работает изначально.
Назначение жилого помещения — проживание. Обеспечение воздухообмена входит в обычное пользование квартирой ровно так же, как отопление, водоснабжение или готовка. Это не переделка объекта под другие цели.
Закон идёт дальше и прямо предполагает, что вы в квартире что-то делаете. Статья 30 возлагает на залогодателя обязанности:
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
Там же, в части 2, — обязанность производить текущий и капитальный ремонт. То есть законом заложена картина, в которой собственник содержит квартиру и вкладывается в неё, а не консервирует до последнего платежа.
Промежуточный вывод: установка бытового оборудования — не то, что закон запрещает залогодателю. Но граница у этого права есть, и она в той же статье 29.
Ипотека: где проходит граница и чем на самом деле рискуете
Граница сформулирована в продолжении той же нормы:
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Обратите внимание на логику. Запрещено не действие, а результат. Не «нельзя сверлить», а «нельзя ухудшать имущество и снижать его стоимость». Ровно так же устроены и строительные правила: там граница проходит не по слову «несущая стена», а по ослаблению несущей способности конструкции. Две разные отрасли права приходят к одному критерию, и это не совпадение — обе защищают одно и то же, целостность объекта.
Отсюда прямое следствие: аккуратное отверстие, выполненное алмазным бурением в подходящем месте, имущество не ухудшает и стоимость не снижает. Отверстие, ослабившее конструкцию, ухудшает — и тогда у вас проблема не только с банком.
Может ли банк вообще узнать? Формально да. Статья 34 даёт залогодержателю право проверять состояние заложенного имущества:
Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке... Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем.
Снаружи от всей работы остаётся вот это — решётка размером с ладонь, окрашенная под фасад. Именно её увидит и банк при осмотре, и собственник при возврате квартиры.
На практике проверка «по документам» случается регулярно — при переоценке, продлении страховки, рефинансировании. И вот здесь работает вывод первого раздела: планировка и площадь не изменились, значит расхождений между квартирой и документами нет. Именно расхождение с планом БТИ — то, из-за чего у людей возникают проблемы при рефинансировании и продаже.
Теперь о том, чем действительно рискуют. Популярная страшилка звучит как «банк заберёт квартиру». Реальный механизм описан в статье 35 и устроен как цепочка условий:
1
Грубое нарушение правил пользования, содержания или ремонта заложенного имущества.
2
Причём такое, которое создаёт угрозу утраты или повреждения этого имущества.
3
Только тогда залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства.
4
И лишь если требование не удовлетворено в срок по договору, а при его отсутствии в течение месяца, — вправе обратить взыскание на имущество.
Каждое звено обязательно. Аккуратно выполненное отверстие под воздуховод не является грубым нарушением и не создаёт угрозы утраты или повреждения квартиры — цепочка обрывается на первом же шаге. А вот самодеятельное бурение перфоратором в зоне опирания плиты в эту цепочку вполне укладывается.
| Что банк может | Чего банк не может |
| Проверять состояние квартиры по документам и фактически (ст. 34) | Запретить договором пользоваться квартирой по назначению — такое условие ничтожно (ст. 29) |
| Требовать досрочного исполнения при грубом нарушении с угрозой повреждения (ст. 35) | Потребовать досрочного погашения за любое изменение в квартире, без грубого нарушения и угрозы |
| Устанавливать в договоре обязанность уведомлять о работах | Мешать пользованию неоправданными проверками (ст. 34) |
Что смотреть в своём кредитном договоре и как говорить с банком
Закон задаёт минимум, а договор может добавлять обязанности сверху — кроме тех условий, которые ничтожны по статье 29. Поэтому следующий шаг после норм — свой собственный договор.
Искать нужно три вещи: раздел о пользовании предметом залога (там живут формулировки про перепланировку), обязанность уведомлять банк (уведомление — это не разрешение, и требование законное) и условия страхования — полис идёт отдельным документом со своими исключениями.
Практический совет по формулировке. Если вы напишете в банк «планирую перепланировку», вы получите ответ про перепланировку — со всеми процедурами, которые к вашему случаю не относятся. Описывайте работу по существу:
Планируется установка бытового приточного вентиляционного устройства. Работы включают сквозное отверстие диаметром 130 мм в наружной стене, выполняемое алмазным бурением. Границы и площадь помещения не изменяются, внутренняя планировка не изменяется, изменения в технический паспорт и сведения ЕГРН не вносятся.
Дальше запрос отправляется письменно, ответ сохраняется, а после монтажа сохраняются документы: договор с исполнителем, акт, фотографии.
И честная оговорка: единого правила у банков нет, ответы на один и тот же вопрос отличаются. Именно поэтому ценен письменный ответ — он снимает вопрос на будущее, когда сотрудник, с которым вы говорили, уже не работает.
Съёмная квартира: наём или аренда, и почему это разные правила
Здесь начинается с терминологии, и это не придирка — от неё зависят применимые нормы.
В быту всё называют арендой. В Гражданском кодексе различие принципиальное: если жильё снимает гражданин, это наём жилого помещения и работает глава 35. Если жильё снимает юридическое лицо — например, компания для сотрудника, — это аренда и работает глава 34. Нормы в этих главах разные.
Если вы снимаете как физлицо. Статья 678 говорит прямо:
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
И тут возникает тонкость, которую нужно назвать честно, а не обойти. В первом разделе мы установили, что отверстие под приточку переустройством по Жилищному кодексу не является. Значит буквальный запрет статьи 678 на него не распространяется.
Но делать из этого вывод «спрашивать не обязательно» было бы плохим советом, и вот почему:
Наружная стена — не только ваше жильё. Это ограждающая конструкция и общее имущество дома по статье 36 Жилищного кодекса. Собственник квартиры в этом вопросе такой же участник, как и вы, и решение принимается не на уровне съёмщика.
Договор найма обычно строже закона. Почти в любом договоре есть пункт про запрет изменений в квартире без согласия. Он действует независимо от того, как работу классифицирует Жилищный кодекс.
Спор решается не буквой. Если собственник посчитает, что вы испортили его стену, доказывать обратное придётся вам, и ссылка на определение из статьи 25 в этом разговоре мало поможет.
Если квартиру снимает работодатель. Тогда это аренда, и часть 2 статьи 616 возлагает на арендатора обязанность «поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества». Согласовывать при этом придётся и с работодателем как стороной договора, и с собственником.
Согласие собственника: как оформить, чтобы не потерять деньги
А теперь то, ради чего этот раздел вообще нужен. Согласие собственника — не вежливость, а деньги, и цена вопроса равна стоимости оборудования с установкой.
Гражданский кодекс делит улучшения на два вида, и от вида зависит, чьими они станут. Статья 623:
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Приточное устройство — пограничный случай, и разбирается он так. Сам прибор с корпусом снимается со стены и уносится, это отделимая часть. А сквозное отверстие в наружной стене, воздуховод в нём и наружная решётка на фасаде остаются: отделить их без вреда для имущества невозможно. Значит в части работ по стене это неотделимое улучшение.
Отсюда вывод, который стоит денег: без письменного согласия собственника стоимость работ по стене возмещению не подлежит. Вы уезжаете, забираете прибор и оставляете хозяину подготовленную стену за свой счёт.
Что имеет смысл зафиксировать в согласии — простым письменным документом или дополнительным соглашением к договору:
что именно устанавливается, модель и производительность;
где расположено отверстие и какого оно диаметра;
кто оплачивает оборудование и монтаж;
что происходит при выезде: оборудование остаётся собственнику с возмещением стоимости, либо вы забираете прибор, а отверстие заделываете, либо стороны договариваются о зачёте в счёт платы за жильё.
Про зачёт стоит сказать точно: автоматического механизма закон для улучшений не даёт, это предмет договорённости. Норма о зачёте в счёт арендной платы в статье 616 относится к другой ситуации — к случаю, когда арендодатель не выполнил обязанность по капитальному ремонту.
Практическая сторона при этом не безнадёжна: собственнику вы предлагаете улучшение, которое остаётся ему. При долгосрочном найме такой разговор многие принимают охотно.
Что делать на практике
Сведём всё в три ситуации.
Квартира ваша, без обременений
Остаётся только строительная и общедомовая сторона: конструктив стены и правила вашего города и управляющей компании.
Квартира в ипотеке
Право пользования у вас есть, ограничить его договором нельзя. Но договор стоит прочитать, а запрос отправить письменно и с описанием работ по существу.
Квартира съёмная
Согласие собственника нужно, и именно письменное, иначе стоимость работ по стене вам не вернут.
Порядок действий, общий для всех трёх случаев:
1
Определить конструктив стены и допустимость отверстия в конкретном месте.
2
Уточнить правила дома и управляющей компании.
3
Получить письменное согласие того, чьё согласие требуется в вашем случае, — банка по договору либо собственника квартиры.
4
Сохранить документы по монтажу.
Вся работа со стеной — это один проход под воздуховод. Границы, площадь и планировка помещения при этом не меняются, и именно поэтому разговор с банком выходит коротким.
Речь всё это время шла об одном отверстии. Приточный комплекс ATMEEX AIRNANNY A7 работает при закрытых окнах: берёт воздух с улицы, чистит его фильтром HEPA класса H11 и подаёт в комнату от 34 до 146 м³/ч. Больше в стене ничего не появляется — ни второго прохода, ни изменений, которые пришлось бы где-то регистрировать.
Разговор с банком или собственником упирается в конкретику. «Хочу поставить вентиляцию» — это вопрос, на который невозможно ответить по существу. А «сквозное отверстие 130 мм в наружной стене, алмазное бурение, границы и площадь не меняются» — уже можно, и ответ приходит быстрее. Такие данные появляются после того, как инженер посмотрел стену: он определяет её тип и толщину, выбирает точку и прямо говорит, если случай нестандартный. Что происходит дальше, показано по шагам.
Две вещи назовём прямо, чтобы не создавать ложных ожиданий. Этот текст — разбор норм, а не юридическая консультация. Свой кредитный договор и свой договор найма придётся прочитать самому: там бывают условия строже закона, и работать они будут — кроме тех, что прямо названы ничтожными. И инженер, который приедет на замер, не юрист и не проектировщик. Его зона — техническая возможность и точка монтажа, а не оценка ваших отношений с банком или собственником.
Не знаете, чьё согласие нужно в вашем случае? Вызовите инженера Бризекс: определим стену и точку монтажа и дадим конкретику, с которой формулируется письмо в банк или собственнику.
Выводы
1
Ни перепланировкой, ни переустройством по статье 25 Жилищного кодекса отверстие под воздуховод не является. Поэтому требования банка или собственника, сформулированные через слово «перепланировка», к нему прямо не относятся.
2
Залогодатель сохраняет право пользования заложенной квартирой, а условия договора об ипотеке, ограничивающие это право, — ничтожны. Это прямая норма части 1 статьи 29 закона об ипотеке.
3
Закон предполагает, что собственник содержит ипотечную квартиру и делает в ней ремонт: статья 30 прямо возлагает на него эти обязанности.
4
Граница задана результатом, а не действием: нельзя допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа. Тот же критерий, что и в строительных правилах.
5
Банк вправе проверять состояние квартиры по статье 34, но проверка не должна создавать неоправданные помехи пользованию.
6
Досрочное истребование кредита по статье 35 требует цепочки: грубое нарушение, создающее угрозу утраты или повреждения. Аккуратное отверстие в эту цепочку не попадает.
7
В банк стоит писать не «планирую перепланировку», а описывать работы по существу и получать письменный ответ — ответы разных банков отличаются.
8
У физлица съём жилья юридически называется наймом: работает статья 678, а не глава об аренде. Согласие наймодателя нужно, даже если формально работа не переустройство.
9
Работы по стене — неотделимое улучшение. Без письменного согласия собственника их стоимость возмещению не подлежит по части 3 статьи 623.
Частые вопросы про приточку в ипотечной и съёмной квартире
Можно ли сверлить стену в ипотечной квартире?
Прямого запрета нет. Часть 1 статьи 29 закона об ипотеке сохраняет за залогодателем право пользования квартирой, а условия договора, которые это право ограничивают, объявлены ничтожными. Граница в другом: нельзя допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа. Аккуратное отверстие под воздуховод, выполненное алмазным бурением, под это не подпадает.
Нужно ли разрешение банка на установку приточной вентиляции?
Разрешение как процедура обычно не требуется: работа не является перепланировкой или переустройством по статье 25 Жилищного кодекса. Но кредитный договор может содержать обязанность уведомить банк, и это законное требование. При сомнениях направляйте письменный запрос с описанием работ по существу.
Может ли банк потребовать досрочно погасить кредит из-за отверстия в стене?
Только по цепочке из статьи 35: должно быть грубое нарушение правил пользования или содержания, и оно должно создавать угрозу утраты или повреждения имущества. Оба условия обязательны. Аккуратно выполненное отверстие ни одному из них не отвечает, а вот работа, ослабившая несущую конструкцию, отвечать может.
Можно ли поставить приточку в съёмной квартире?
Технически да, юридически — только с согласия собственника. Статья 678 Гражданского кодекса запрещает нанимателю переустройство, а отверстие под приточку переустройством не является, но наружная стена относится к общему имуществу дома, и договор найма почти всегда содержит запрет на изменения. Согласие нужно, и оно должно быть письменным.
Приточка — это отделимое или неотделимое улучшение?
Случай пограничный. Прибор снимается и уносится — это отделимая часть. Отверстие, воздуховод и наружная решётка остаются, отделить их без вреда для имущества нельзя, и в этой части улучшение неотделимое. Именно от неё зависит возмещение.
Как получить согласие собственника, чтобы вернуть деньги при выезде?
Оформить письменно: что устанавливается, где расположено отверстие и какого диаметра, кто платит, что происходит при выезде. По части 2 статьи 623 Гражданского кодекса неотделимые улучшения, сделанные с согласия собственника, дают право на возмещение стоимости после прекращения договора. По части 3 без согласия стоимость не возмещается вовсе.
Возникнут ли проблемы при продаже или рефинансировании ипотечной квартиры?
Проблемы при этих процедурах возникают из-за расхождений между фактическим состоянием квартиры и документами на неё, прежде всего с планом БТИ. Отверстие под воздуховод планировку не меняет, в технический паспорт и ЕГРН не вносится, поэтому расхождения не создаёт.
Хотите оценить возможность установки бризера? Запишитесь на бесплатную консультацию инженера — 15 минут по видеосвязи! Бесплатно и ни к чему не обязывает.
Хотите дышать чистым и свежим воздухом?
Получите консультацию прямо сейчас!
Ответьте на 5 вопросов и подберите бризер под свои задачи
Укажите номер телефона, получите подборку бризеров под ваши задачи и скидку 3% на первую покупку
* Скидка суммируется с другими акциями, если общая скидка не превышает 15%
Ознакомьтесь с характеристиками популярных моделей и подберите бризер под свои задачи!
Читайте также
Комментарии
Не знаете, чьё согласие нужно в вашем случае? Вызовите инженера Бризекс: определим стену и точку монтажа и дадим конкретику для письма в банк или собственнику.
Мы перезвоним и расскажем всё o бризерах, их характеристиках, подберём модель под ваши задачи и сориентируем по цене. При необходимости организуем бесплатную консультацию инженера — 15 минут по видеосвязи.
Нажимая на кнопку, вы даёте согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Мы в соцсетях
Написать нам
Юридический адрес: 192012, Россия, Ленинградская область, г. Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д.271, литер А, помещение №1031
ОГРН 1217800116973
ИНН 7811763077
+79252927083